이사를 준비하면서 두 번째 주택담보대출을 알아보게 됐다. 첫 번째와는 판단 기준이 달라져 있었다.
처음에는 원금을 빨리 갚는 것이 최선이라고 생각했다. 하지만 몇 년 동안 실제로 원금을 갚고 투자를 이어오면서 이제는 매달 내야 하는 돈과 남길 수 있는 현금도 함께 생각하게 됐다.
실적 조건이 없는 상품을 찾다
가장 먼저 살펴본 것은 우대금리 조건이었다. 첫 대출에서는 카드 사용과 급여이체, 자동이체 실적을 5년 가까이 신경 써야 했다.
그런데 다른 시중은행에서 별도 거래실적 조건 없이 약정된 가산금리 조건을 유지할 수 있다는 설명을 받은 상품을 찾았다. 카드를 얼마 쓰는지, 어느 계좌로 급여를 받는지, 자동이체를 몇 건 유지하는지 더 이상 확인할 필요가 없었다.
작은 차이 같지만 내게는 상당한 해방감이었다. 다만 이는 당시 특정 상품을 안내받고 이해한 내용이다. 어떤 상품이든 가산금리가 예외 없이 영원히 고정된다는 뜻으로 일반화할 수는 없다.
다시 고민한 고정금리
첫 대출 때 장기 고정금리를 택하지 않은 점이 아쉬웠기 때문에 이번에는 다시 찾아봤다. 하지만 당시 내가 비교할 수 있던 조건에서는 원하는 형태의 30년 고정금리 상품을 찾지 못했다. 시장에 그런 상품이 전혀 없었다는 의미는 아니다.
결국 일정 기간 후 기준이 되는 금리를 다시 산정하는 상품을 선택했다. 이번에는 가산금리와 우대금리 조건을 더 자세히 살펴봤지만, 기준금리 변동에 따른 위험은 여전히 남았다.
앞으로 금리가 크게 오르지 않겠지 하는 기대도 있었다. 그러나 첫 번째 경험으로 알게 된 것처럼 금리 전망이 반드시 맞는 것은 아니었다.
원금균등에서 원리금균등으로
상환방식도 바꿨다. 첫 대출 때는 원금균등상환을 선택해 초반부터 원금을 많이 갚았다. 이번에는 원리금균등상환으로 매월 의무적으로 내야 하는 금액을 줄이기로 했다.
같은 대출액과 금리·기간이라면 원리금균등은 초기 월 부담이 낮은 대신 원금이 더 천천히 줄고 총이자가 더 많아질 수 있다. 그 차이를 알면서도 이번에는 생활비와 비상자금을 확보할 여유를 더 중요하게 봤다.
함께 읽기원금균등과 원리금균등, 빠른 상환과 현금흐름의 차이주택담보대출 상환방식에 따른 초기 월 부담·총이자·유동성의 차이를 살펴본다.
배당금으로 대출이자를 감당할 수 있다면
집을 처음 마련했을 때는 '대출은 빨리 갚아야 한다'는 생각이 강했다. 그 후 배당주에 투자하고 인플레이션을 공부하면서 다른 질문을 하게 됐다. 원금을 지금 갚는 대신 현금을 남겨 투자하거나 생활비에 활용한다면 어떨까?
배당금으로 대출이자의 일부라도 충당할 수 있다면?
그 생각은 통신비를 배당금으로 충당하는 계산에서 자연스럽게 이어졌다. 물론 배당금은 일정하지 않을 수 있고 주가도 떨어질 수 있다. 대출이자는 약정대로 내야 하지만 배당은 지급을 보장받지 못한다. 금리가 오르는 상황까지 생각하면 단순히 배당수익률과 대출금리만 비교해서 답을 낼 수 없다.
물가가 오른다고 해서 반드시 대출이 유리해지는 것도 아니다. 명목부채의 실질 가치는 줄어들 수 있지만 변동금리 부담이 늘거나 소득이 줄어들 수도 있다.
나는 대출 원금을 빨리 갚는 것만이 항상 최선은 아니라는 생각을 하게 됐다. 그렇다고 원금을 늦게 갚는 것이 언제나 더 낫다고 확신하지는 않는다.
잔액보다 돈의 흐름
예전에는 대출 잔액이 얼마나 줄었는지를 주로 확인했다. 이제는 앞으로 얼마가 들어오고, 매달 반드시 얼마를 지출해야 하는지 궁금하다. 배당금과 대출이자, 생활비를 시간에 따라 같이 볼 수 있다면 좋겠다.
이런 관심은 배당과 지출의 흐름을 직접 관리하는 도구를 구상한 경험으로도 연결됐다.
금리가 변할 때마다 앞으로 어떻게 할지 다시 생각하고 있다. 첫 대출과 두 번째 대출에서 판단이 달라졌던 것처럼 지금의 생각도 언젠가 달라질 수 있을 것이다.