주택담보대출은 얼마나 낮은 금리로 빌리는가만큼 어떻게 갚는가도 중요하다. 원금균등상환과 원리금균등상환은 같은 원금·금리·기간에도 월별 지출과 원금이 줄어드는 속도가 다르다.
원금균등상환: 매달 같은 원금
대출기간 동안 매월 같은 액수의 원금을 갚고 남은 잔액에 대한 이자를 낸다. 금리가 일정하다면 처음 내는 금액이 상대적으로 크고, 원금이 줄수록 이자와 월 납입액도 줄어든다.
원리금균등상환: 합계가 일정하도록
원금과 이자를 합한 월 납입액을 같게 계산한다. 금리가 일정할 때 매월 지출을 예측하기 편하다. 초기에는 이자 비중이 높아 원금이 천천히 줄고, 시간이 지나면 원금 상환 비중이 커진다. 다만 변동금리라면 금리 재산정 시 월 납입액도 달라질 수 있다.
어떤 차이가 생길까?
| 항목 | 원금균등 | 원리금균등 |
|---|---|---|
| 초기 월 납입액 | 큼 | 상대적으로 작음 |
| 원금 감소 속도 | 매달 일정한 원금 | 초기에는 더 느림 |
| 금리 일정 시 월 납입액 | 점차 감소 | 대체로 일정 |
| 같은 조건의 총이자 | 상대적으로 적음 | 상대적으로 많음 |
| 초기에 남는 현금 | 상대적으로 적음 | 상대적으로 많음 |
이 표는 다른 조건이 모두 같고 중도상환하지 않는다는 가정이다. 실제 대출에서는 거치기간과 금리 변동, 중도상환 여부도 영향을 준다.
원금 상환과 투자 사이에서
원금을 더 빨리 갚으면 이후 그 원금에 대한 이자 부담이 줄어드는 비교적 확실한 효과가 있다. 대신 이미 갚은 원금을 비상시에 현금처럼 다시 꺼내 쓸 수는 없다.
반대로 상환을 늦춰 투자하면 기대수익이 높을 수 있지만 대출이자는 지급 의무이고 배당금은 보장된 수입이 아니다. 주가 하락, 배당 삭감, 세금, 환율, 금리 상승까지 함께 검토해야 한다. 단순히 예상 배당수익률이 대출금리보다 높다는 이유만으로 투자가 유리하다고 할 수는 없다.
물가가 오르면 명목상 고정된 빚의 실질 가치는 줄어들 수 있지만, 소득이 제자리이거나 변동금리 이자가 늘면 실제 상환은 더 어려워질 수도 있다.
어떤 것을 중요하게 생각하는가
누군가는 전체 이자와 잔액을 빨리 줄이고 싶고, 누군가는 초기에 매월 반드시 내야 하는 돈을 낮추고 비상자금을 확보하는 것이 중요하다.
총비용·월별 의무지출·유동성을 함께 비교해야 하는 이유다. 어느 방식이 모든 사람에게 언제나 더 좋은 것은 아니다.
참고
일반적인 상환 구조에 대한 설명이며 개별 계약의 실제 상환액은 금리, 만기 및 기타 약정조건에 따라 달라진다.
함께 읽기두 번째 주택담보대출에서는 무엇을 다르게 선택했을까?거래실적 우대 조건에서 벗어나 원리금균등상환을 선택하고 현금흐름을 고민하게 된 경험.