투자에서 중요하게 생각하는 것 중 하나는 현금흐름이다.
자산의 가격이 오르는 것도 좋지만, 그 자산을 보유하는 동안 정기적으로 돈이 들어온다면 어떨까. 들어온 돈으로 생활비를 충당하거나 다시 투자할 수도 있을 것이다.
처음부터 배당주에 관심을 가진 것은 아니다. 오히려 부동산을 통해 월세를 받는 방법을 먼저 알아봤다.
처음 관심을 가진 것은 오피스텔이었다
아파트나 상가에 비해 상대적으로 적은 자금으로 접근할 수 있다는 점이 오피스텔의 매력이었다. 세입자를 구해 월세를 받으면서 자산을 보유하고 싶었다.
실제로 여러 오피스텔의 매매가격, 임대료, 관리비를 비교했다. 천 세대 이상 규모의 대단지를 주로 찾아본 것도 관리비 부담을 조금이라도 줄이고 싶어서였다. 관리비가 높으면 임차인을 구할 때 불리할 수 있고, 공실 기간에는 소유자가 비용을 부담할 수 있기 때문이다.
그런데 예상 임대료에서 비용을 하나씩 빼기 시작하니 처음 보았던 수익률과 실제 기대수익률 사이에 차이가 생겼다.
취득할 때와 보유할 때 달라질 수 있는 세금
가장 부담스러웠던 것은 세금이었다.
오피스텔을 취득할 때에는 일반적으로 비주거용 건축물의 취득세 체계가 적용돼 부가세목을 포함한 부담이 약 4.6%에 이를 수 있다. 하지만 실제로 주거용으로 사용하면 다른 세목에서는 주택으로 판단될 수 있다.
재산세는 사용 현황 등에 따라 주택분 또는 건축물분으로 과세될 수 있고, 일정한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 취득하거나 양도할 때 주택 수 판정에도 영향을 준다. 세목별 기준, 시기별 제도와 예외가 서로 같지는 않다.
그럼에도 당시 내게는 취득할 때에는 건축물의 세금 부담을 지면서 다른 상황에서는 주택 수에 영향을 줄 수도 있다는 점이 불편하고 부담스러웠다.
우리나라에서는 주택 수 하나가 향후 부동산 거래의 세금에 적지 않은 영향을 줄 수 있다. 오피스텔 한 채의 임대수익만 보고 결정하기 어려운 이유였다.
공실이 생기면 월세는 멈추지만 비용은 멈추지 않는다
세입자가 나가면 임대료가 들어오지 않는다. 그동안 관리비, 유지보수 비용, 경우에 따라 대출이자는 계속 발생한다. 임차인이 바뀔 때 중개수수료도 든다.
대단지라면 그 부담을 줄일 수 있지 않을까 생각했지만, 공실 위험 자체를 없앨 수는 없었다. 취득부터 보유, 매각까지 필요한 돈을 계산할수록 수익성은 기대에 못 미쳤다.
접근하기 쉽다는 것이 실익이 크다는 뜻은 아니었다. 결국 오피스텔 투자는 포기했다.
그래서 상가로 관심이 옮겨갔다
다음에 살펴본 것은 상가였다. 일반적인 주택 수 산정의 문제를 피하면서 임대수익을 얻을 수 있지 않을까 생각했다.
그러나 상가 역시 세금과 관리비, 공실 위험을 감수해야 한다. 무엇보다 큰돈이 오가는 거래인 만큼 권리관계부터 확인해야 했다.
등기부등본을 분석하는 방법을 배우고, 민법·부동산등기법·세법도 찾아보기 시작했다. 좋은 임대수익률처럼 보이는 숫자 뒤에 어떤 위험이 숨어 있는지 알고 싶었다.
그 과정에서 가장 놀란 사실 중 하나는 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다는 점이었다. 국가가 관리하는 등기기록을 믿고 거래했다고 해서 언제나 소유권을 지킬 수 있는 것은 아니었다.
이 문제를 공부하면서 부동산 투자를 바라보는 생각은 다시 달라졌다.
투자에 대한 생각은 여기서 끝나지 않았다. 상가 권리분석과 실제 수익률을 더 들여다본 다음, 나는 결국 다른 현금흐름을 찾아보게 됐다.